Οδηγός ακινήτων

Τι ελέγχω πριν αγοράσω οικόπεδο: λίστα ελέγχων

Οι έλεγχοι πριν από την αγορά οικοπέδου ή ακινήτου στην Ελλάδα με τη σειρά: Κτηματολόγιο, πολεοδομία, δασικοί χάρτες, Natura, αυθαίρετα, φόροι.

Ενημέρωση: 16/10/2026

Πριν από την αγορά οικοπέδου ή άλλου ακινήτου στην Ελλάδα χρειάζεται έλεγχος εγγράφων, χαρτών και φόρων. Η σειρά έχει σημασία: αν το ακίνητο δεν ταυτοποιηθεί σωστά στο Κτηματολόγιο, όλοι οι επόμενοι έλεγχοι γίνονται πάνω σε λάθος έκταση. Παρακάτω θα βρείτε τα βήματα με λογική σειρά και, για τα περισσότερα, έναν αναλυτικότερο οδηγό. Κανένα από αυτά δεν αντικαθιστά τον συμβολαιογράφο, τον μηχανικό ή τον δικηγόρο σας.

1. Κτηματολόγιο: ΚΑΕΚ, κτηματολογικό φύλλο, απόσπασμα διαγράμματος

Ζητήστε από τον πωλητή τον ΚΑΕΚ και εντοπίστε το γεωτεμάχιο στον Ψηφιακό Χάρτη του Κτηματολογίου. Ο χάρτης βοηθά στην ταυτοποίηση, αλλά δεν είναι πιστοποιητικό.

Τα δύο έγγραφα που μετρούν εκδίδονται από το Κτηματολογικό Γραφείο και διατίθενται και ηλεκτρονικά. Το αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου απεικονίζει την κατάσταση του ακινήτου με τα ποσοστά ιδιοκτησίας και τα τυχόν βάρη. Το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος είναι απόσπασμα χάρτη με τη θέση, το σχήμα και τα όρια του ακινήτου, μαζί με το εμβαδόν και την «αποδεκτή απόκλιση».

Συγκρίνετε το εμβαδόν και το σχήμα με τον τίτλο του πωλητή και με το τοπογραφικό. Αν διαφέρουν, η διαφορά πρέπει να εξηγηθεί πριν δώσετε προκαταβολή. Αναλυτικά: τι δείχνει και τι δεν αποδεικνύει ο κτηματολογικός χάρτης.

2. Εντός ή εκτός σχεδίου, αρτιότητα και οικοδομησιμότητα

Το αν ένα ακίνητο βρίσκεται εντός εγκεκριμένου σχεδίου, εντός ορίων οικισμού ή εκτός σχεδίου καθορίζει ποιοι όροι δόμησης ισχύουν. Αρτιότητα σημαίνει ότι το οικόπεδο πληροί τις ελάχιστες προϋποθέσεις που ορίζονται για την περιοχή του. Οικοδομησιμότητα σημαίνει ότι επιτρέπεται πράγματι να χτιστεί. Οι προϋποθέσεις διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή, γι' αυτό την απάντηση τη δίνει μηχανικός που ελέγχει τους ισχύοντες όρους στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

Μην βασιστείτε στη φορολογική κατηγορία. Η ΑΑΔΕ σημειώνει ότι για τα στοιχεία πολεοδομικού χαρακτήρα ισχύουν οι διατάξεις των αρμόδιων πολεοδομικών υπηρεσιών. Δείτε και τον οδηγό οικόπεδο ή γήπεδο εκτός σχεδίου.

3. Δασικοί χάρτες

Οι δασικοί χάρτες είναι οι θεσμοθετημένοι χάρτες της δασικής υπηρεσίας και απεικονίζουν ποιες εκτάσεις προστατεύονται από τη δασική νομοθεσία. Σύμφωνα με το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η κύρωσή τους καλύπτει περίπου το 90% της χώρας. Ελέγξτε το γεωτεμάχιο στην υπηρεσία κυρωμένων δασικών χαρτών του Κτηματολογίου.

Αν η έκταση εμφανίζεται ως δάσος ή δασική, χρειάζεται ουσιαστικός νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν προχωρήσετε. Η απουσία ένδειξης δεν ισοδυναμεί με άδεια δόμησης. Αναλυτικά: δασικός χάρτης πριν από αγορά γηπέδου.

4. Natura 2000

Ο εθνικός κατάλογος των περιοχών Natura 2000 αναθεωρήθηκε με την ΚΥΑ 50743 (ΦΕΚ Β' 4432/2017). Το Κτηματολόγιο διαθέτει υπηρεσία πιστοποιητικών Natura για τη θέση ενός ακινήτου.

Η θέση μέσα σε περιοχή Natura δεν απαντά μόνη της τι επιτρέπεται. Αυτό εξαρτάται από τους όρους της συγκεκριμένης περιοχής, που πρέπει να ελέγξει ο μηχανικός. Αναλυτικά: πώς ελέγχω αν μια έκταση βρίσκεται σε Natura 2000.

5. Όριο ζώνης και ρυμοτομία

Εδώ υπάρχουν δύο διαφορετικά ερωτήματα. Το πρώτο είναι φορολογικό: σε ποια ζώνη τιμών ανήκει το ακίνητο. Αν βρίσκεται κοντά στο όριο δύο ζωνών ή σε δρόμο με δική του Τιμή Ζώνης, μια μικρή απόκλιση στο σημείο αλλάζει την τιμή. Δείτε τι ελέγχω όταν το ακίνητο είναι κοντά σε όριο ζώνης και πώς εντοπίζω τη ζώνη στο valuemaps.

Το δεύτερο είναι πολεοδομικό: αν τμήμα του οικοπέδου προβλέπεται από το ρυμοτομικό σχέδιο για δρόμο ή κοινόχρηστο χώρο. Οι χάρτες του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού βασίζονται στα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια, όμως δεν είναι πολεοδομική βεβαίωση. Η ρυμοτομία ελέγχεται από τον μηχανικό στην αρμόδια υπηρεσία.

6. Αυθαίρετα και βεβαίωση μηχανικού (ν. 4495/2017)

Ο ν. 4495/2017 ορίζει στο άρθρο 82 ότι απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ακινήτου στο οποίο υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, εκτός από τις περιπτώσεις που ο νόμος εξαιρεί, όπως όσες έχουν τακτοποιηθεί με τις προϋποθέσεις του. Κατά το άρθρο 83, σε κάθε μεταβίβαση επισυνάπτονται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, ακόμη και για ακίνητο χωρίς κτίσμα. Η βεβαίωση συνοδεύεται, κατά κανόνα, από τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων.

Ζητήστε τη βεβαίωση και το τοπογραφικό νωρίς, όχι την ημέρα του συμβολαίου. Αν έχετε αμφιβολίες, ένας δικός σας μηχανικός μπορεί να συγκρίνει την άδεια με ό,τι υπάρχει στην πράξη. Ο ν. 5142/2024 προέβλεψε διόρθωση για παλαιότερες μεταβιβάσεις με αυθαιρεσίες, υπό προϋποθέσεις. Είναι λύση για όσους έχουν ήδη αγοράσει, όχι λόγος να παραλείψετε τον έλεγχο.

7. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, αν υπάρχει κτίριο

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, κάθε κτίριο που πωλείται ή μισθώνεται πρέπει να έχει Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και η ενεργειακή κατηγορία αναγράφεται στις αγγελίες. Υπόχρεος είναι ο ιδιοκτήτης. Ζητήστε το ΠΕΑ πριν από την προσφορά σας: απεικονίζει την υπολογιζόμενη ετήσια κατανάλωση ενέργειας του κτιρίου. Για γυμνό οικόπεδο το βήμα αυτό δεν αφορά.

8. Φόροι: ΦΜΑ, ΕΝΦΙΑ και Τιμή Ζώνης απέναντι στην τιμή

Τον φόρο μεταβίβασης τον πληρώνει ο αγοραστής. Ο συντελεστής είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας και στο ποσό του φόρου προστίθεται εισφορά 3% υπέρ δήμων, δηλαδή συνολικά 3,09% της φορολογητέας αξίας. Η δήλωση υποβάλλεται από κοινού πριν από το συμβόλαιο και ο φόρος καταβάλλεται εντός 3 εργάσιμων ημερών. Ο φόρος επιβάλλεται στο μεγαλύτερο ποσό μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας. Για πρώτη κατοικία προβλέπεται απαλλαγή με όρια και προϋποθέσεις.

Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται κάθε χρόνο για τα ακίνητα που υπάρχουν την 1η Ιανουαρίου. Ο πωλητής προσκομίζει στον συμβολαιογράφο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Ο αγοραστής δηλώνει τη μεταβολή στο Ε9 έως τις 31 Ιανουαρίου του επόμενου έτους, και η δήλωση δημιουργείται αυτόματα όταν η δήλωση ΦΜΑ υποβλήθηκε μέσω myPROPERTY. Δείτε αντικειμενική αξία και ΕΝΦΙΑ.

Οι Τιμές Ζώνης στις περισσότερες περιοχές ορίστηκαν με την απόφαση 57732 ΕΞ2021 (ΦΕΚ Β' 2375/07.06.2021) και ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2022. Για ορισμένες περιοχές έχουν εκδοθεί μεταγενέστερες αποφάσεις. Η αντικειμενική αξία δεν είναι Τιμή Ζώνης επί τετραγωνικά: προκύπτει με συντελεστές αυξομείωσης, που μπορεί να την αυξάνουν αλλά και να τη μειώνουν. Γι' αυτό ένα τίμημα χαμηλότερο από «Τιμή Ζώνης επί εμβαδόν» δεν δείχνει από μόνο του κάτι μεμπτό.

Για την αγορά, χρήσιμη σύγκριση είναι το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (Μ.Α.Μ.Α.), μια ανώνυμη εφαρμογή πληροφοριακού χαρακτήρα με τις αξίες των μεταβιβάσεων ανά περιοχή. Περισσότερα στους οδηγούς τι είναι η Τιμή Ζώνης και αντικειμενική αξία και φόρος μεταβίβασης.

9. Συμβολαιογράφος και δικηγόρος

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο. Πριν από αυτό πρέπει να έχει υποβληθεί η δήλωση ΦΜΑ και να έχει πληρωθεί ο φόρος. Στο συμβόλαιο επισυνάπτονται η βεβαίωση μηχανικού και η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, και ο πωλητής προσκομίζει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Ρωτήστε τον συμβολαιογράφο από νωρίς ποια έγγραφα θα ζητήσει για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Ένας δικηγόρος που εκπροσωπεί μόνο εσάς μπορεί να ελέγξει τους τίτλους του πωλητή προς τα πίσω, τα βάρη και τις διεκδικήσεις, και να διαβάσει το προσύμφωνο πριν δώσετε χρήματα. Ένα πρόβλημα τίτλου διορθώνεται πολύ πιο εύκολα πριν από την υπογραφή παρά μετά.

Πού βοηθά η αναφορά μας και τι δεν κάνει

Η αναφορά «Αξία και έλεγχοι ακινήτου» (29 € με ΦΠΑ) καλύπτει ένα μέρος των βημάτων 1, 3, 4, 5 και 8. Περιλαμβάνει το γεωτεμάχιο από το Κτηματολόγιο, τη ζώνη ΑΠΑΑ και την Τιμή Ζώνης με το ΦΕΚ και την ημερομηνία ισχύος της, και υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας με τον επίσημο τύπο και κάθε συντελεστή ορατό. Ο υπολογισμός σημειώνεται ρητά ως μη επιβεβαιωμένος από την ΑΑΔΕ. Δίπλα του δείχνει συγκεντρωτικά στοιχεία από το Μ.Α.Μ.Α. για την περιοχή και τον έλεγχο των διαθέσιμων επίσημων χαρτών, μεταξύ άλλων για δάση και Natura 2000. Κάθε αναφορά τη διαβάζει άνθρωπος πριν σταλεί.

Η αναφορά δεν είναι εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή, δεν ελέγχει τίτλους, δεν αντικαθιστά τη βεβαίωση μηχανικού και δεν βεβαιώνει ότι ένα οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο. Ένα κενό αποτέλεσμα σε επίσημο χάρτη δεν αποδεικνύει ότι δεν υπάρχει περιορισμός. Αφορά διαμερίσματα, μονοκατοικίες και οικόπεδα εντός σχεδίου· γήπεδα εκτός σχεδίου δεν τα αναλαμβάνουμε. Μπορείτε να επιλέξετε το ακίνητο στον χάρτη και να δείτε πριν από την πληρωμή αν μπορούμε να το αναλάβουμε.

Πηγή δεδομένων: Ν.Π.Δ.Δ. ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ.